부동산명의신탁 관련한 분쟁

부동산명의신탁 관련한 분쟁

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재산이라는 것은 동산이나 부동산도 있지만 관리 가능한 전력이나 에너지 등도 재산권의 객체가 될 수 있는데 다만 일반인들이 주로 소유하고 처분결정을 하는 재산에는 금원과 부동산이 대표적인데, 그 중에서도 부동산은 고도 성장을 경험하였던 우리나라에서 가장 안정되게 재산을 증식시킬 수 있는 수단이었다는 점은 누구도 부인할 수 없는 사실일 것인데 재산, 특히 부동산을 소유하고 있다는 것은 그러한 사실만 등기부 등본에 기재되어 국가에서 관리되는 것은 아닙니다. 부동산을 취득하기 위해서는 취득세 납부가 필요하며, 이를 보유할 경우 재산세는 물론 국민연금, 건강보험 부과의 기준 자신이 되며 또한 일정 액수 이상의 부동산을 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세를 부담하게 되며, 부동산을 매각할 경우 양도차액에 따른 양도소득세가 부과되는데 또한 대여금 미상환이나 연대보증 등 민사채무 이행과 관련해서도 누구의 명의로 부동산이 소유되어 있는지는 이해관계가 첨예하게 대립하는 재산법률관계에 있어 가장 기초가 되는 사항이라 할 것입니다.

 

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그런데 이러한 세금 탈루나 거래 관계의 편의성, 자격요건을 갖추지 못한 사람이 부동산을 취득하기 위한 방편으로 다른 사람의 명의를 빌려 부동산의 형식적 소유를 등기부등본에 기재하고 실질적인 소유는 본인이 계속 유지하는 계약을 바로 부동산명의신탁이라 하며 이러한 부동산명의신탁은 우리나라에서 과거부터 상당히 많이 이루어져 왔으며, 현재 부동산명의신탁이 부동산실권리자에 관한 법률에 의해 허용되지 않는 상황에서도 개인적인 이득을 위해 상당히 자주 사용되고 있는 상황입니다

 

 

분명히 주택, 땅, 상가, 공용주택등의 실지로 권리자 등기에 관하여 법리적으로 본 사안은 부부나 종중의 관계가 아니라면 해당 부동산명의신탁 약정은 무효이고, 해당 약정에 기해 이루어진 부동산 소유권 변경 또한 무효가 되는 것이 원칙이며 부동산명의신탁을 하는 일반인들은 회사를 운영하면서 거액의 부동산을 은닉하는 것도 아니고 소액의 세금을 아끼기 위한 방편으로 믿을 수 있는 지인이나 가족끼리 잠깐 동안만 명의를 대여하거나 대여해주는 것이 무슨 큰 문제냐고 생각하는 경우가 많습니다.

 

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또한 나중에 부동산명의신탁과 연관하여 법적 다툼이 야기한다 하더라도, 실질 관계에 있어서는 자신이 보유자이기 때문에 부동산에 대한 소유권을 상실할 가능성은 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 부동산은 엄격한 공시주의, 즉 대외적으로 표시된 소유 명의자에게 소유권 추정력이 강하게 부여되기 때문에 이를 깨트리는 것은 여간 어려운 것이 아니며 아무리 해당 부동산 취득에 있어 실질적인 자금을 본인이 지급하였다는 사실을 입증한다 하더라도, 명의수탁자측에서 이는 단순히 증여를 받은 것이라고 거짓을 이야기한다면 약간이 세금을 절약하려다가 거액의 부동산 소유권을 잃어버리는 결과를 초래할 수 있는 것인데 또한 이러한 관계에서는 실질 부동산 소유자인 신탁자와 형식상 소유권자인 수탁자간의 법적 분쟁이 횡령죄, 배임죄로 비화되는 경우도 많아 민사와 형사를 함께 아우를수 있는 변호인의 도움이 필요합니다.

 

 

민사적으로 본 사안에서는 세가지 종류가 존재하는데 신탁을 하는 사람과 수탁을 하는 사람 두명만 있는 양자간 명의신탁이 있으며, 3명의 법적 주체가 개입되는 중간생략등기, 계약명의신탁이 있는데 중간생략등기란 신탁자가 부동산 매도인과 매매계약을 체결하고 매매대금까지 지급하였는데, 자신의 앞으로 등기를 하는 것이 아니라 수탁자의 명의 앞으로 부동산의 소유권을 등기하는 것을 말하는데 이는 어디까지나 매매계약의 당사자는 신탁자 본인이며

 

 

반면 계약명의신탁형은 사고 파는 약정의 명의자부터 수탁을 하는 사람이 전면에 나서 매도인과 매매계약을 체결하고 등기도 수탁자의 앞으로 이전하는 것을 말하는데 이는 실제 명의신탁 관계를 매도인이 알았는지 여부에 따라 물권변동의 효력이나 명의신탁 부동산 등기 회복의 방법이 달라지게 되는데 몇 년전 계약명의신탁의 방식으로 회사와 아파트 분양권에 대한 명의를 수탁받은 직원이 재직 하던 회사에서 퇴사를 하면서 분양권 관련 서류를 반환하라는 요구를 거부하고 본인 명의로 소유권이전등기를 경로한 경우 업무상배임죄가 성립하는지 문제된 사건이 있었습니다.

 

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검찰은 전 건설회사 임원 A씨가 아파트 분양계약과 관련한 업무를 처리하는 과정에서 부당하게 경제적 이득을 취해 회사에 피해를 주었다며 업무상배임죄 혐의로 형사기소를 하였는데 그러나 형사법원에서는 게약명의신탁 약정의 경우 수탁자는 신탁자와의 관계에서도 완전하게 부동산에 대한 소유권을 취득하였닥 보아야 하기 때문에 해당 아파트 분양권을 관리하는 업무는 타인의 재산을 보관, 관리하는 것이 아니라 본인의 재산을 관리하는 것으로 보아야 한다면서, 업무상배임죄의 행위 주체 자체를 인정하지 않고 무죄를 선고하였으며 이처럼 부동산명의신탁은 거액의 부동산을 둘러싸고 신탁자, 수탁자는 물론 제3자의 이해관계가지 얽혀 있는 경우가 많고, 횡령죄, 사기죄, 배임죄 등 형사고소도 빈번하게 발생하는바, 부동산명의신탁과 관련한 법적 분쟁에서 자신의 권리를 지키기 위해서는 변호사의 정확한 자문과 변론 도움을 받는 것이 현명한 선택이라 할 것입니다.